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房企“一哥”保利发展近期发布了一项总额高达150亿元的融资预案，引发市场关注。
9月23日，保利发展发布发行公司债券的预案，拟公开发行不超过150亿元公司债，用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设、并购地产项目等。
那么，保利发展目前现金流和偿债状况如何？为何在此时发布超百亿元的融资预案？
年内融资规模或再创新高
公告显示，保利发展本次发行的公司债券规模为不超过150亿元（含150亿元），本次债券票面金额为100元，具体发行规模和发行利率还需最终确定。此次发行的公司债券的期限为不超过10年（含10年），可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种。
从过往债券发行利率来看，作为央企，保利发展在融资成本上具有显著优势。今年上半年，保利发展新增有息负债平均成本降至2.71%，综合融资成本控制在2.89%的行业低位。
今年以来，保利发展已经连续多次进行融资。今年2月，保利发展完成发行20亿元中票利率2.60%；5月发行30亿元中期票据，利率低至2.15%；5月底完成发行国内首单85亿元现金类定向可转债，综合成本仅2.32%；6月获准注册50亿元超短期融资券；8月100亿元中期票据获准注册。若此次融资预案获得通过，保利发展年内公开市场已完成及计划融资规模或将接近400亿元。
事实上，自2024年以来，保利发展一直维持着较大的公开债融资规模，2024年直接融资规模已达359亿元，而今年有可能再创历史新高。
从合并报表范围变化来看，2025年上半年保利发展新设17家子公司，涵盖泉州中澄房地产、北京朝新善筑置业、西安中宝瑞置业等多个核心城市地产开发主体，同时收购昆明惠瑞置业等2家企业。与此同时，上半年转让武汉市五月花地产等3家子公司、清算珠海市和熹养老服务等7家企业。
图/保利发展公告截图
将用于偿债、买地、并购等
对于本次融资的用途，保利发展表示，拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设、并购地产项目等。
从偿债来看，财报显示，截至2025年上半年末，保利发展短期借款为48亿元、一年内到期的非流动负债688亿元，短债合计736亿元，同时，在手货币资金1386亿元，在手现金足以覆盖短期到期债务。
从债务结构来看，截至2025年6月末，保利发展一年内到期有息负债占比21.4%，较年初下降2.9个百分点，资产负债率73.53%，扣除预收款的资产负债率为63.3%，净负债率为59.64%，较期初有所下降。从债务结构来看，如果借新还旧，也不排除保利发展考量用长债置换短债来优化债务结构。
从土地成本这一硬项支出成本来看，保利发展今年上半年新增项目26个，较去年同期多了14个；总地价509亿元，同比增幅304%；权益地价443亿元，同比增幅306%，均位居行业第一。
保利发展已连续四年保持高强度的扩张，过往三年，保利发展拿地合计地价款近4000亿元，总货值约7350亿元，同样居行业第一。
同时，保利发展面临着修复利润的压力。今年上半年，保利发展实现营业总收入1169亿元，同比下降16.08%；毛利率14.6%；利润总额99亿元，同比下降29.7%；归母净利润27.11亿元，同比下降63.5%。
对此，保利发展在对投资者的回复中称：“行业仍处于深度调整期，公司虽已保持较大强度的增量投资，且增量项目盈利能力较好，但存量项目较多，去库存与盈利改善仍然需要一定周期。”
改善盈利需要一定的周期，因此保利发展也需要进一步“调仓”——加快以往布局三、四线城市旧项目的去化力度，同时新增一、二线核心城市盈利面预期更好的项目，而在此过程中，也意味着保利要准备充足的“钱袋子”去抢夺一、二线城市更为核心的地块。
对于如何改善盈利状况，保利发展也进一步表示：“公司积极通过存量焕新去化、改善增量投资、降本控费和做大做优资产经营与不动产服务等措施提升净利润水平。”
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